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Rentabilidad de arriendo

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Nota importante Este cálculo considera una vacancia estimada de 15 días al año (11,5 meses de ingreso). La rentabilidad real puede variar según la ubicación, estado de la propiedad y condiciones del mercado.
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Información & Inteligencia

Guía Editorial

Entendiendo Rentabilidad de arriendo

Esta calculadora te ayuda a evaluar si una propiedad en arriendo es una buena inversión.

Cómo funciona el cálculo (paso a paso):


  1. Ingresos anuales: Calculamos cuánto dinero genera la propiedad al año. Usamos 11,5 meses en vez de 12 porque siempre hay vacancia (tiempo sin arrendatario entre un inquilino y otro).

  2. Gastos anuales: Restamos todos los costos: contribuciones (4 cuotas al año), administración del corredor si lo usas (7% del arriendo mensual), y un fondo de mantenciones si lo activas (1% del valor de la propiedad).

  3. Ganancia neta: Ingreso anual menos gastos anuales = cuánto dinero te queda limpio al año.

  4. Rentabilidad anual (%): Dividimos la ganancia neta por el valor total de la propiedad y multiplicamos por 100. Este es el porcentaje de retorno de tu inversión.

Si compraste con crédito hipotecario:

También calculamos el Cash on Cash Return, que es el retorno sobre el dinero que TÚ pusiste (el pie), no sobre el valor total de la propiedad. Además te mostramos el flujo de caja mensual: arriendo menos dividendo menos gastos promedio = cuánto te queda (o falta) cada mes.

¿Cómo interpretar los resultados?


  • Rentabilidad sobre 5%: Excelente inversión

  • Rentabilidad 3-5%: Inversión promedio en Chile

  • Rentabilidad bajo 3%: Inversión conservadora, pero segura

  • Flujo de caja negativo: La propiedad te cuesta dinero cada mes (debes aportar de tu bolsillo)

Blueprint Logics

Arquitectura del Cálculo

Capa 01: Ingreso Anual Real
Arriendo Mensual × 11,5 meses (considera ~15 días de vacancia al año)
Capa 02: Gastos Anuales
Administración (7% arriendo × 12) + Contribuciones (cuota × 4) + Mantenciones (1% valor propiedad)
Capa 03: Rentabilidad Anual
[(Ingreso Anual − Gastos Anuales) / Valor Propiedad en CLP] × 100
Capa 04: Flujo de Caja Mensual (con crédito)
Arriendo − Dividendo − (Gastos Anuales / 12)
Capa 05: Cash on Cash Return
(Flujo de Caja × 12) / Pie Pagado × 100
Capa 06: Ganancia Neta Anual
Ingreso Anual − Gastos Anuales
Capa 07: Flujo Neto Anual (con crédito)
(Arriendo − Dividendo − Gastos Mensuales Promedio) × 12

Preguntas Frecuentes

Es el retorno porcentual anual que genera una propiedad arrendada respecto a su valor de mercado. Se calcula dividiendo la ganancia neta anual (ingresos menos gastos) por el valor total de la propiedad. En Chile, una rentabilidad entre 4% y 6% se considera promedio.

Se considera una vacancia estimada de 15 días al año, lo cual es un supuesto conservador. Este medio mes contempla el tiempo entre un arrendatario y otro, posibles meses de desocupación y el tiempo necesario para encontrar un nuevo arrendatario.

En el mercado chileno actual, una rentabilidad menor a 4% se considera conservadora, entre 4% y 6% es el promedio del mercado, y sobre 6% es una excelente oportunidad. Sin embargo, esto varía según la ubicación, tipo de propiedad y las condiciones del mercado.

Es el retorno anual sobre el dinero efectivamente invertido (el pie que pagaste), no sobre el valor total de la propiedad. Es especialmente útil cuando compras con crédito hipotecario, ya que mide la rentabilidad real de tu capital propio invertido.

Es el porcentaje que típicamente cobra un corredor de propiedades en Chile por administrar el arriendo. Incluye la búsqueda de arrendatarios, cobro de arriendos, gestión de reparaciones menores y la intermediación general entre propietario e inquilino.

Sí, las contribuciones (impuesto territorial) son un gasto recurrente que reduce tu rentabilidad neta. Se pagan en 4 cuotas trimestrales al SII y dependen del avalúo fiscal de la propiedad. Algunas propiedades DFL2 pueden estar exentas.

Es una reserva recomendada por expertos inmobiliarios equivalente al 1% del valor de la propiedad al año. Cubre reparaciones, mantenciones y mejoras necesarias para mantener la propiedad en buenas condiciones y su valor en el tiempo.

Significa que el arriendo no alcanza para cubrir el dividendo y los gastos mensuales. Deberás aportar la diferencia de tu bolsillo cada mes. Esto no necesariamente es malo si la plusvalía de la propiedad compensa en el largo plazo, pero debes asegurarte de poder sostener ese gasto mensual.

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